《物权法》解读:征收和征用有何区别？
答：征用是指国家基于公共利益的需要，依法以强制方式在一定期间内使用单位、个人财产的行为。征用着重强调的是 “一定期间内”，而征收则不强调这一点。
    征收和征用的共同之处在于：二者都是为了公共利益的需要，都是按照法定的权限，经过法定的程序并要给予补偿。
    但征收和征用又有着明显不同：征用是使用权的临时转移，紧急状态结束后，国家应当返还征用的财产，如在抗震救灾中，政府需要征用老百姓的车运送救灾物资，这就是征用：征收的结果是财产的所有权转移给国家，如政府要修建高速公路，需要征收老百姓的农田，而被征收的农田在高速路修好后不可能再返还给农民，政府会通过一定的补偿方式予以解决，此时农田的所有权已归国家所有，这就是征收。
    征收和征用两者的补偿方式不同。因征用不发生所有权的转移，紧急状态结束后，被征用的私人财产如果没有毁损灭失，国家应当向被征用人返还原物并支付必要的费用；如果原物毁损灭失了，国家应当对被征用人给予补偿；征收是所有权的转移，不存在财产的返还，由此对被征收人造成的损失大，因此对其给予的补偿也高一些。
    征收和征用两者适用条件不同：征用一般适用于临时性的紧急状态，征收则不一定，即使不存在紧急状态，国家为了共同利益的需要也可以征收。征收要发生所有权的转移，所以，征收的程序比征用更严格。行为对象不同：征收的对象主要是土地、房屋等不动产；而征用的对象可以是不动产，也可以是动产。
六问土地增值税
不久前，北京市出台了土地增值税清算细则，此举直接引起了有关各界对土地增值税的关注。业内分析人士认为，北京市最近出台的细则属程序性规定，说白了就是：以前执法偏松，现在要严格按条例办事。那么，有关条例是怎么规定的？这些规定一旦得到严格执行，究竟会对有关各方产生哪些影响呢？就此，本版记者请中国税网涉税风险研究室有关专家予以回答。　　
　　记者：请首先介绍一下土地增值税的由来。
　　专家：1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例），规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。2006年，全国土地增值税收入为231亿元。土地增值税按纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额计征。
　　土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。也就是说，土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200％的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，并不是全部按60％的税率计征。
　　根据土地增值税条例及其实施细则的规定,对从事房地产开发的纳税人,在计算增值额时,除可扣除有关成本费用外,还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。
　　2006年以来，财政部、国家税务总局先后下发了21号文件和187号文件，对土地增值税有关政策进一步给予了明确。
　　记者：现在人们经常提到的预征和清算是什么概念？
　　专家：土地增值税实施细则规定，对纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算增值额的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。从实际情况看，各地税务机关在房地产开发企业土地增值税的征管中，也一直执行条例和细则的有关规定，对房地产开发企业在项目竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税，并在结算后进行税款清算，多退少补。因此，可以说土地增值税清算是该税种开征后就一直存在的一项日常征管工作。
　　预征适用财税（2006）21号文件，清算适用国税发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文件），两个文件的着眼点是针对各地对土地增值税的预缴和清算工作进一步给予了明确，21号文件主要明确预征，187号文件主要明确清算。
　　记者：总的来说，近期的土地增值税清算会产生哪些影响？
　　专家：由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。
　　土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。记者：清算土地增值税会抬高房价吗？
　　专家：清算土地增值税无疑会加大房地产发展商建房子的成本。但在市场经济中，价格只取决于供求关系，而与成本无多大关系，只有在过去计划经济的年代，才会根据产品的成本定它的价格，所以，清算土地增值税虽然提高了房地产发展商房子的成本，但不会对房价的上涨产生直接的影响。说白了，如果市场上没有人要你的房子，你就得降价出售，亏本了你也得降价；反过来，市场上如果抢购你的房子，即使这房子是别人白送给你的，对你来说成本是零，你也可以按市场的价格销售出去。
　　但是，这次清算土地增值税，从房屋的供求关系来说，是不是影响到了形成房屋价格最基本的机制——供求关系呢？我们一起看看这项政策对房价形成机制——供求关系的影响。从供应量上来看，过去的两年，由于各项宏观调控政策的实施，尤其是银行政策的实施，许多房地产公司的资金已经非常紧张，与前几年大不相同了。有些公司可能因这次土地增值税的清缴而断顿，没有资金盖房子了，公司熄火了，真是“漏房偏遇连天雨，雪后再降数场霜”。从这方面来看，肯定是减少了市场上房屋的供应量。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，在关于销售和持有写字楼和商铺上，会进一步地进行测算和权衡，我想一定会有一些开发商会转变自己的经营战略，把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有的物业不用缴纳这从30—60%不等的土地增值税，同时，出租的回报率在中国比其他的国家和城市都要高很多。但讨论了近十年的物业税又会不会出台？什么时候出台？税率到底有多少？这对做一个持有物业的决定又是一个不利的消息。但从现有实施的所有政策来看，把销售物业转向持有物业的可能性会加大，从而也会减少这部分物业在市场上的供应量。
　　总体来说，从1993年12月13日起，悬在房地产行业头上十几年的一块大石头终于要在2007年2月1日落地了，作为房地产行业的一位从业人员，不能在这石头落地之时掩耳盗铃。但到底会激起多大的震荡？对每个公司到底会造成多大的影响？对市场上的房价会造成多大的影响？还有许多不确定的市场变化。但有一点是可以肯定的，就是2007年全国纳税排行榜中的房地产公司的比重将有大幅度的增加。无论如何，这个文件的出台对那些在会计、资金方面最保守的公司震荡是最小的。只有那些在经营方面保守稳定的公司，才能经得起市场上和政策方面的任何风风雨雨。
　　记者：清算土地增值税对房地产商的影响有多大？
　　专家：要分析清算土地增值税对房地产商的影响，我们先回顾一下它出台的历史：1993年12月13日，国务院颁布了《土地增值税条例》，要求1994年1月1日起实施。1995年1月27日，财政部又颁发了《实施细则》。但是，在这十几年的时间里，关于土地增值税的传言不断，有的说要取消了；有的说要把过去的30%、40%、50%、60%统一起来；也有一段时间盛传什么部门给什么部门已经打了报告了，只等他们批准就可以取消了……
　　各地土地增值税的预提情况也各有不同。以北京为例，2007年1月1日之前，普通住宅不预征土地增值税；公寓按预（销）售收入的0.5%预征土地增值税；写字楼与商铺按预（销）售收入的1%预征土地增值税。2006年12月19日，北京市地税局刚下发文件，要求在2007年1月1号以后，土地增值税不再分普通住宅、公寓、商业写字楼了，除政府批准的经济实用房和限价房外，一律按1%预征，其他城市的情况也都各有不同。所以，不同的开发商开发不同的房地产产品，所处城市的不同，受这次清算土地增值税的影响也很不一样，所以不能简单地说影响大，影响小，或者没有影响。
　　还有非常重要的一点，就是一些上市公司，尤其是境外的上市公司，他们大多数的会计报表都是由国际公认的会计师事务所，如毕马威这样的事务所做审计的，他们都是严格地按照国务院当年颁发的《土地增值税条例》和财政部颁发的《实施细则》来做了全额的预提，这些做了全额预提的公司在这次清缴政策中不会造成什么重大的影响。但也有一些公司，甚至一些上市公司，只做了土地增值税的预缴，但没有做到全额的预提，2月1日实施的清缴土地增值税的政策可能对这类公司的现金流造成重大影响，甚至会出现资金链条的断裂，因为这是把1994年1月1日以来所有的账放在一起算，算的是总账，有些公司可能就吃不消了，承受不了了。我们也看到一些房地产公司在上市公司公告中就曾明确地说，如果政府要清缴土地增值税，将由原来的股东负责。有些人就会想，这十几年都没有清缴的土地增值税，是不会算总账的，是不会清缴的，根本没有想到，2月1号就成了算总账的清缴日。
　　记者：那清缴土地增值税会不会对股票市场产生影响？
　　专家：随着时间的推移，大家会看清，这个政策对每一个公司，每一支股票的影响都是各不相同的，对有些公司的影响可能非常大，对有些公司的影响就很轻微。对与房地产相关的其他行业，如银行、建材、水泥、家居等行业，我认为不会出现太大的影响，因为中国的经济发展总体来说是健康的，中国房地产行业的发展也是健康的。

住宅用地使用权为何突破70年大限?住宅用地使用权为何突破70年大限?住宅用地使用权为何突破70年大限?

窗体顶端
编辑同志：住宅用地使用权为何突破70年大限?    新物权法规定：住宅用地使用权自动续期、续期不需要支付土地使用费。这让我们老百姓很高兴。但是过去为什么要规定私人在购得房产70年后，要向国家交纳土地转让金才能继续使用呢？还有人说，住宅用地突破“70年大限”这会导致土地“变相私有化”。希望帮助解答。                                                                      读者：金方     解答：“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”，在物权法出台之前，“恒心”在法律上缺乏完备的“恒产”的支撑和保护，最为典型和极端的例证就是住宅用地70年使用权的问题。直到现在，还有不少人对“70年大限”之规定耿耿于怀，认为这是典型的“拍脑袋决策”，毫无科学性可言。但这种以现有的认知水平去衡量一个近20年前政策合理性的做法，难免有不切实际之嫌，不仅有失公允，而且也不够客观和理性。     不妨让我们从土地使用权的演变来谈这个问题。由于我国实行的是严格的土地公有制，在国家和集体之外再无土地所有权人。在“一大二公”、国家包揽一切的计划经济年代，国家和集体不仅是土地的所有权人，更是土地用益物权的权利人，如基地使用权(在法律上称地上权)这样的用益物权，无从也没有必要进入市场交易，因此国家作为土地的“绝对权利人”，不论在理论逻辑上，还是在实践操作中，都不会存在矛盾和问题。     但随着对市场经济的探索和实践，却对国家土地权利的“全盘所有”进行了操作层面的“解构”，最为明显的表现是土地使用权进入市场流转之中。1987年作为经济改革试点的深圳特区，已经开始尝试国有土地使用权的市场交易。1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》从具体的操作层面确定了70年这一住宅用地的使用权期限。     从当时的背景看，“市场经济”还处于“摸着石头过河”的阶段，由此导致了在所有权的等级序列中，国家所有权具有高于一切其他所有权的神圣不可侵犯的地位。这一根深蒂固观念的“直接效果”是，对进入市场流转的土地使用权必须设置一个期限，否则无限期的土地使用权，在“无所有权之名”但有其“实”中，会“解构”掉国家对土地所有权的神圣不可侵犯性。     “大限”之所以是70年，而不是60年或者80年，差别不在理念层面，而仅仅在于技术层面的实际操作中。至少在当时的立法者看来，70年的土地使用权足以保证一个拥有房产的成年人“生也有涯，而权也同涯”。此外，房屋的折旧期限也是立法者所考虑的重要因素，虽然70年能否让房屋折旧为零还有待商榷，毕竟这不仅是一个需要科学论证的问题，而且也是一个科技水平发达程度的问题，但能够将住宅用地的使用权限定在“70年”的刻度上，在当时的语境下实属不易。     完善的市场经济奉行的是“藏富于民”以及“国不与民争利”，在历经8审的物权法(草案)中，关于土地使用权期限届满后使用费收取规定的变化，充分印证了这一点。十届全国人大常委会第24次会议上6审物权法(草案)时，由于认识到住宅土地使用权70年到期是否需要支付相关费用的问题，关系到广大居民的切身利益，并且存有巨大争议，此次审议取消了以前草案中有关需要支付费用的规定。而在最终通过的物权法中，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”则被保留下来。     不能轻视这“一删一留”之于公众物权保护的意义，删除“续费条款”意味着立法者在这一存有争议的问题上，不仅没有简单地将立法权“下放”给国务院另行规定，而依然保留在基本法规范的层面，而且也表明立法者在无法“把这纷扰看个清清楚楚明明白白”时，选择了以一种审慎的姿态去“让利于民”。在法律上，费用的收取遵循的是“法无授权即为禁止”，把这和“自动续期”的规定结合在一起，说明的是附着于土地之上的房屋所有权，要优先于“土地使用费”受到保护。     更为关键的是，“自动续期”体现了“用益物权”突破“70年大限”的延续性，而删除“续费条款”体现的则是“国家债权”的不必然性。这样，即便日后通过法律界定在到期后需要缴纳一定的土地使用费，根据法律上“物权优于债权”的原则，“债权”的存在并不能构成对“用益物权”以及在此基础上的房屋“所有权”的剥夺和侵犯，这无疑是法律在最大程度上保护房屋所有人“恒产”的“恒心”。     至于说有论者担心这种“自动续期”会让“永续”的“用益物权”转变为实质上的“土地所有权”，从而导致土地“变相私有化”，这实在是杞人忧天。所有权固然有永久性的特征，但作为建筑物的房屋，必然有一个使用年限的问题，无论怎样的“自动续期”，土地使用权的期限也终将随着房屋而“寿终正寝”，毕竟，“皮之不存，毛将焉附”？     “有涯”的房屋使用期限永远无法对“无涯”的土地所有权公有制进行釜底抽薪。从这个意义上讲，“70年大限”不过是计划经济的尾声，而物权法中公产私产平等保护、自动续期等规定所体现出的对物权的尊重，才是市场经济的序曲。公众有理由相信，随着民主参与程度的提高、市场经济的不断深入，以及“恒心”对“恒产”期许意识的高涨，“大限”后是否收取土地使用费，以及收取土地使用费的确定程序和收取标准，不过是民主程序下的一个技术性问题，不会影响到物权法在私产保护尤其是房屋所有权保护上奏出的华彩乐章。

这宗地产转让土地能否过户?
问:我县茶叶公司因管理不善于1995年破产,其债权人市农行通过诉讼程序请求法律保护。市中院在未考虑其他债权人权益的情况下，将茶叶公司的土地使用权与房屋所有权裁决给市农行。市农行在未办理房屋与土地过户的情况下，于2003年9月单方面将此资产转让给我市一家私营公司，现该公司申请办理过户手续。    请问，我们该不该为其办理该宗土地的过户手续?                                                四川省宜宾县国土资源局  汪洋   
    答:我国《土地管理法》明确规定，依法改变上地权属应当办理土地变更登记手续，不依法办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理；《土地管理法实施条例》第六条规定，依法改变土地所有权、使用权的，必须向土地所在地的具级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记中请，由原土地登记机关依法进行土地所有权和使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。1999年四川省人大常委会通过的《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第十一条也有类似规定。    在本案中，市农行通过法院裁决取得土地使用权后，应当按规定依法办理土地使用权变更登记手续。市农行长期未履行这一法定义务，不仅违反了现行法律中的强制性规定，也未取得法律意义上的土地使用权。根据《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。显然，市农行转让未经登记的土地使用权是违法的，本案中土地行政主管部门不能直接为其办理变更登记。    因此，建议土地行政主管部门依照《土地登记规则》第三十七条、第六十六条等规定，不予受理其土地登记申请。同时，根据《土地管理法》等规定，责令市农行限期履行办理变更登记的法定义务。                                                 中国土地矿产法律事务中心 钟京涛
改变土地用途该如何办理手续
划拨地改变用途
    经批准改变划拨土地用途，改变后的用途符合《划拨用地目录》的，经批准可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的《国有土地划拨决定书》。改变后的土地用途不再符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续。具体可分两种情况：
    1.地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，或者《国有土地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。
    2.地方法规、行政规定没有明确，《国有土地划拨决定书》也没有约定的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第十七条规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照土地市场价格补缴土地出让金。应补缴的土地出让金额＝新用途的出让土地市场价格－原用途的划拨土地市场价格。
    出让土地使用权改变用途
    土地使用者未经批准不得擅自改变土地用途，经批准改变出让合同约定的土地用途的，应根据原《土地使用权出让合同》的约定分两种情况处理：
    1.出让合同和地方法规、行政规定中明确约定或规定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回土地使用权（对出让土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定）后，依法重新公开供应。
    2.出让合同和地方法规、行政规定没有约定或明确规定的，土地使用者应当按规定报经出让方（市、县人民政府土地行政主管部门）和城市规划行政主管部门批准，批准后应当签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。相应调整土地使用权出让金，对原出让合同约定的土地用途、出让年期、出让金额等进行相应调整，重新核定。
    出让年限应根据具体情况确定：城市规划对土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途剩余使用年限甚至更短期限确定；没有特殊限制的，为便于土地利用，一般情况下都应当按照新的土地用途重新核定使用年限，但不得超过法定最高土地出让年限。
    土地用途和出让年限确定后，就可根据新旧土地用途、出让年限和批准时的土地市场价格水平确定应补缴的土地出让金额。应补缴的土地出让金额＝批准时新用途、新出让年期下的土地市场价格－原用途在批准改变用途时剩余年期下的出让土地市场价格。

招拍挂与协议出让之别
编辑部：　　我去年从部队转业到县国土资源局工作，是一名国土资源管理战线的新兵。我县地处西部，由于经济欠发达，过去一般都是采取协议方式出让土地。去年，国土资源部下发了11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求大力推进招拍挂。近日，国土资源部又制定了《协议出让国有土地使用权规定》。请问：什么是协议出让，其与招标拍卖挂牌出让有何区别？协议出让究竟适用什么范围？应该遵循什么程序进行？
                                                    陕西省一基层工作者                                                             孔令周
　　孔令周同志：　　您好，就您来信中提到的问题，作如下分析，仅供参考。　　协议出让方式，是法定的国有土地使用权出让方式之一，也曾经是最重要、最常用的政府供地方式。《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”所谓协议出让，一般认为，就是政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者支付相应的出让金，国家把一定期限的国有土地使用权让渡给土地使用者。我国实行土地使用制度改革以来，土地作为一种特殊商品，逐步从无偿无限期逐步过渡为有偿有限期使用，而协议出让是有偿供地的主要方式之一。尽管协议方式具有政府对地价较易控制、灵活性大的特点，但没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争。可以说，以协议方式为主的土地市场，仍是不够发达、不够公开、不够公正、不够公平的市场，容易滋生以权谋私、权钱交易等腐败现象。针对协议出让中的种种问题，2003年6月11日，国土资源部以21号部令发布了《协议出让国有土地使用权规定》，对于进一步规范土地市场秩序，保证政府供应土地使用权的公开、公平、公正，优化土地资源配置，遏制腐败现象，必将发挥重要作用。　　协议出让与招标拍卖挂牌出让，有很多相近之处，比如两者都是政府有偿供应土地使用权的重要方式，都要签定出让合同，受让人都要缴纳土地出让金，都要编制并公布出让计划。但协议与招标拍卖挂牌毕竟是两种不同的出让方式，也存在着区别，我个人认为，主要有以下三点：　　一是适用范围不同。这也是两者最重要的区别。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第4条明确了招标拍卖挂牌的范围，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。21号令第3条采取排除法确定了协议出让的适用范围，即：只适用于除法律、行政法规、部门规章规定必须招标拍卖挂牌的情况，实践中主要是工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等。由此可以看出，按照公开、公平、公正的原则，招标拍卖挂牌方式是“一般”，而协议方式是“特殊”，招标拍卖挂牌出让的范围要比协议出让的范围大得多。　　二是土地使用权出让金形成方式不同。协议出让是采取政府与土地使用者协商的方式，而招标拍卖挂牌出让则是竞价的方式。虽然都是有偿供地的方式，但招标拍卖挂牌出让要比协议出让更加公开、透明，更具有竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现。　　三是最低价确定的原则不同。21号令第5条规定：协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%。而11号令第10条规定，确定招标拍卖挂牌的标底或者底价，要根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。　　应当讲，协议出让与招标拍卖挂牌出让，互相配合，互为补充，共同构筑了比较完善的有偿使用方式（从理论上讲，国有土地租赁同样适用协议方式和招标拍卖挂牌方式）。21号令第9条规定： 同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。也就是说，协议出让随时可以向招标拍卖挂牌出让“转换”，二者是统一的。我个人认为，随着土地使用制度改革的进一步深入和土地市场的完善，政府会越来越多的采取主动供地的方式，从长远来看，协议方式应当会逐渐消亡。实际上，目前的挂牌出让方式已经具备了协议出让方式的优点，同时也最大限度地避免了协议方式供地的不足。　　关于协议出让的程序，概括起来讲主要包括7个环节：编制并公布出让计划、接受意向用地者申请、确定出让方式、编制出让方案、确定出让底价、协议出让价格并签定出让合同、公布出让结果。                                                                                  中国土地矿产法律事务中心                                                                                          
招拍挂与协议出让之别？招拍挂与协议出让之别？窗体底端